Dziennikarz Obserwatora Finansowego, specjalizuje się w obszarach makroekonomii i finansów publicznych.
więcej publikacji autora Marek Pielach
CC BY-NC-ND jpmm
Polski rynek nieruchomości od jakiegoś czasu jest stabilny. Kupujących mieszkania jest sporo, jednak i oferta deweloperów pokaźna. Zrównoważenie popytu i podaży przekłada się na niewielkie zmiany cen z lekko rosnącą tendencją. Ponieważ większość nabywców kupuje mieszkanie za gotówkę to liczba kredytów hipotecznych również nie zagraża gospodarce.
W sześciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź) w ofercie znajduje się 51,2 tys. niesprzedanych mieszkań, a mieszkanie z rynku pierwotnego sprzedaje się średnio od 9 do 15 miesięcy (najdłużej w Poznaniu, najkrócej w Trójmieście). Na rynku wtórnym na sprzedaż mieszkania trzeba poczekać około pół roku.
Wskaźniki czasu sprzedaży mieszkań są jednak stabilne. Jednocześnie spadła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Zdaniem ekonomistów NBP oznacza to, że „deweloperzy w swoich decyzjach inwestycyjnych kierują się, jak dotąd, rzeczywistym popytem na rynku i racjonalnie reagują na zwiększanie się nadwyżki niesprzedanych mieszkań. Dobrze dopasowują także strukturę wielkości mieszkań do popytu, w odróżnieniu od sytuacji na rynku wtórnym, gdzie podaż wynika ze struktury zasobu mieszkaniowego”.
Patrząc jednak na szczegółowe tabele okazuje się, że i w Warszawie i w największych sześciu, a nawet 10 miastach brakuje około 20 proc. mieszkań poniżej 50 mkw., a tych o większej powierzchni jest o około 15 proc. za dużo. Na rynku wtórnym niedopasowanie jest jeszcze wyraźniejsze – małych mieszkań w Warszawie jest prawie 50 proc. za mało, dużych 60 proc. za dużo.
Oczywiście należy pamiętać, że wskaźnik ten przedstawia tylko krótkookresowe niedopasowanie podaży (oferty mieszkań) i szacunkowego popytu (transakcje) z ostatnich czterech kwartałów, ale tendencja braku najtańszych dwupokojowych mieszkań jest widoczna.
Być może da się to wytłumaczyć tym, że obok standardowego popytu młodych rodzin, często spieszących się aby skorzystać z dopłat MdM, takie mieszkania kupują także inwestorzy z myślą o najmie.
Szacunkowy udział zakupów gotówkowych wszystkich mieszkań na poziomie 0,65 jest największy od pierwszego kwartału 2016 roku, a przedtem od pierwszego kwartału 2012 roku. W liczbach bezwzględnych oznacza to, że w trzecim kwartale 2016 roku na zakup mieszkań przeznaczono aż 3,45 mld zł w gotówce i tylko 1,88 mld w kredytach hipotecznych z udziałem własnym.
Tą hipotezę potwierdzałby też wykres z raportu NBP porównujący obecną opłacalność najmu w stosunku do bardziej standardowych form lokowania oszczędności. Najem wygrywa z depozytem bankowym o prawie 5,5 pkt. proc., z obligacjami 10.letnimi o 3 pkt. proc., a nawet z kosztami kredytu mieszkaniowego o 2 pkt. proc. Oznacza to, że obecnie rata kredytu jest mniejsza od stawek najmu, a więc mieszkanie się spłaca i pozwala właścicielowi nawet trochę zarobić.
Naturalnie dzieje się tak przy obecnych rekordowo niskich stopach procentowych, a nawet ich niewielki wzrost może te wyliczenia przekreślić. Pouczająca jest tu inna tabela z raportu NBP – obecnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w złotych dla gospodarstw domowych wynosi nieco ponad 4 proc., ale jeszcze na początku 2012 roku było to 7 proc., a w trzecim kwartale 2008 roku (przed pęknięciem bańki na rynku nieruchomości) aż 9 proc.
Raport NBP przynosi także dane przydatne do analizy rządowych programów wsparcia mieszkalnictwa. Okazuje się np. że limity ceny mkw. w kończącym się programie Mieszkanie dla Młodych (MdM) mają mało wspólnego z rzeczywistymi cenami mieszkań w kraju.
Na rynku pierwotnym w Opolu mieszkań poniżej 75 mkw. spełniających warunki było tylko 4,1 proc., a w Zielonej Górze 92,6 proc. Na rynku wtórym najmniej mieszkań łapiących się w limit MdM było w Krakowie (7,9 proc.), najwięcej w Katowicach (72,7 proc.)
https://www.obserwatorfinansowy.pl/tematyka/rynki-finansowe/mieszkania-wedle-nowych-regul/
W kontekście nowego programu „Mieszkania plus” ciekawe są zaś rzeczywiste koszty budowy metra kwadratowego. W Warszawie to 3200 zł, w innych dużych miastach nawet poniżej 2900 zł. Oczywiście koszty budowy mieszkania to nie wszystko. Jest jeszcze koszt działki i jej zagospodarowania, koszt projektu i kredytu oraz zysk dewelopera. Ten ostatni w przypadku kosztującego około 7000 zł za mkw. mieszkania w Warszawie wynosi około 1500 zł. za mkw.
Raport na stronie NBP
